Si estás leyendo este artículo, es probable que te encuentres en una de dos situaciones: o estás harto de pagar renta y sientes que estás tirando el dinero, o has logrado juntar el suficiente capital y buscas donde estacionarlo para que crezca. En ambos casos te enfrentas a la pregunta del millón (literalmente): ¿Cuánto cuesta una casa en México actualmente?
La respuesta corta es: depende. Pero esa respuesta no sirve para tus finanzas.
La respuesta larga para saber cuánto cuesta una casa es que México no es un solo mercado inmobiliario, sino que incluso se podría decir que, a nivel inmobiliario, “son países distintos”. No es lo mismo el metro cuadrado dolarizado de Tulum o San Pedro Garza García que la vivienda media en la periferia de Mérida, o el corredor industrial del Bajío.
Actualmente, el sueño de la casa propia se ha transformado. Ya no se trata solo de encontrar “cuatro paredes”, sino de navegar un ecosistema de tasas de interés, efectos del nearshoring y una gentrificación que ha condicionado enormemente cuánto cuesta una casa.
Tabla de contenidos
Cuánto cuesta una casa en cada zona de México
Para entender cuánto cuesta una casa, debemos mirar los datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SFH). El índice de precios de la vivienda ha mantenido una racha alcista implacable. Sin embargo, la brecha entre zonas se ha ensanchado todavía más.
1. Las zonas “premium” dolarizadas
Aquí entran la Ciudad de México (especialmente alcaldías como Miguel Hidalgo, Benito Juárez o Cuajimalpa), San Pedro en Nuevo León o zonas turísticas como Los Cabos o la Riviera Maya.
En estas áreas el costo supera habitualmente los 5-7 millones de pesos por un departamento de dos habitaciones.
En CDMX el precio promedio por metro cuadrado en zonas céntricas oscila entre los $60,000 y $90,000 MXN, llegando a superar los $120,000 en edificios de lujo. Aquí el mercado expulsa al trabajador promedio y se centra en inversionistas o alto ejecutivos.
2. Los núcleos del nearshoring
Ciudades como Querétaro, Saltillo, Tijuana, Guadalajara y Mérida. Estas ciudades han sido el epicentro de un boom provocado por la llegada de empresas extranjeras. Con el capital de esas empresas ha llegado también la demanda de trabajadores calificados, que han disparado los precios de la vivienda.
El costo de una vivienda media de 3 recámaras, en fraccionamiento privado, ronda los $3,5 millones de pesos. Se trata de zonas donde la plusvalía sigue siendo atractiva, ya que la infraestructura sigue llegando. Mérida, por ejemplo, ha pasado de ser barata a ser un mercado inmobiliario donde la vivienda media residencial se está situando por encima de los 3 millones.
3. La vivienda económica y las periferias
Aquí es donde la crisis es todavía más palpable. La vivienda de interés social (casas por debajo de $800,000 MXN) prácticamente ha dejado de construirse por los altos costos de los materiales.
El costo en las periferias lejanas del Estado de México, Hidalgo o zonas populares de los estados, aún es posible encontrar propiedades de entre $900,000 y $1,5 millones de pesos.
Los costos ocultos al analizar cuánto cuesta una casa
Aquí es donde la educación financiera se hace fundamental si quieres saber cuánto cuesta una casa. El error número uno del comprador primerizo suele ser pensar que, si la casa cuesta 2 millones, con conseguir un crédito por 2 millones todo estará cubierto.
Si tienes dos millones aprobados, no te alcanza para una casa de 2 millones. Para entender por qué, debes entender el concepto del Gasto Inicial.
1. El enganche
Los bancos rara vez te prestarán el 100% del valor de la propiedad. Por lo general, financian hasta el 90%.
- Tú debes poner el 10% restante de tu bolsillo.
- Para una casa de $3 millones, necesitarás $300,000 pesos líquidos y disponibles.
2. Los gastos de escrituración
Este es el golpe más duro para el comprador desprevenido. Comprar una casa implica legalizarla ante un notario público. Este costo incluye:
- ISAI: El ISAI es el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles, el cual varía brutalmente según el estado del que hablemos. En Yucatán puede ser bajo (alrededor del 2,5%), pero en la CDMX puede llegar hasta casi el 6% del valor de la propiedad.
- Honorarios del Notario.
- Inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
3. El avalúo y las comisiones
El banco necesita saber cuánto cuesta una casa en concreto. Porque el avalúo corre por tu cuenta. Hablamos de unos $6,000 pesos por cada millón. Además, algunas instituciones cobran comisión por apertura (del 1% al 2% del crédito), aunque muchas la bonifican como promoción
En resumen, para comprar una casa de $3 millones, no necesitas solo esos $3 millones, sino que deberías de tener cerca de $600,000 pesos disponibles en líquido para cubrir enganche, escrituración y avaluó. El resto lo debería poner el banco.
La regla de oro
Debes reservar un monto adicional de entre el 5% y 9% del valor de la vivienda para estos gastos. Siguiendo el ejemplo, para esa casa de 3 millones en CDMX, podrías necesitar otros $240,000 solo para el papeleo.
La importancia de Infonavit
Para el trabajador formal mexicano, Infonavit sigue siendo un agente fundamental. En los últimos años el Instituto ha flexibilizado sus reglas.
Ahora, si ganas menos, tu tasa de interés es más baja (desde el 3%), mientras que si ganas más, esta puede alcanzar el 10%.
En segundo lugar, ahora existe la modalidad de Unamos Créditos, con la que puedes juntar tu crédito con amigos, pareja o familiares para alcanzar montos mayores y acceder a mejores casas.
Por último, el gran cambio ha sido Cofinavit, la herramienta que te permite usar el saldo de tu Subcuenta de Vivienda para pagar el enganche y los gastos de escrituración, y el banco te presta el resto. Es la mejor forma de comprar con cero enganche proveniente de tu bolsillo.
¿Vale la pena comprar una vivienda?
Viendo cuánto cuesta una casa actualmente en México, surge una duda legítima una vez sabemos cuánto cuesta una casa: ¿vale la pena comprar?
En muchas zonas de alta plusvalía (como la Colonia Roma en CDMX o Providencia en Guadalajara), las rentas son, proporcionalmente, más baratas que la hipoteca.
Una hipoteca de un departamento de 5 millones podría pedirte mensualidades de $50,000 pesos, mientras que la renta de ese mismo departamento podría estar en $25,000 pesos.
Desde una perspectiva de flujo de efectivo, rentar e invertir la diferencia en el S&P 500 o en el ahorro voluntario de tu Siefore, ya que podría ser matemáticamente superior. Sin embargo, comprar una casa en México tiene un componente de seguridad psicológica y de defensa patrimonial ante crisis futuras que una hoja de cálculo a veces no logra transmitir.
Comprar una casa sigue siendo la meta financiera por excelencia de muchos mexicanos. Es posible, sí, pero hacerlo requiere dejar de lado el romanticismo y abordar la operación con la frialdad necesaria.
